Immobilienunternehmen aus Florida wird von Hausbesitzern aus St. Louis des „Aktiendiebstahls“ beschuldigt

May 10, 2023

Dianne Allen posiert am Mittwoch, den 21. Dezember 2022, vor ihrem Haus in Berkeley. Allen sagt, sie hätte keine Vereinbarung mit MV Realty aus Florida unterzeichnet, wenn ihr klar gewesen wäre, dass dadurch ein Pfandrecht an ihrem Haus im Austausch für eine Aufstockung von 500 US-Dollar entstehen würde. Vorauszahlung. Jetzt ist ihr Titel getrübt und sie kann keinen Eigenheimkredit aufnehmen, um ihre Küche umzubauen.

ST. LOUIS – Dianne Allen hatte die Anrufe einer ihr unbekannten Nummer ignoriert. Aber nach so vielen gab sie schließlich nach.

Die Frau am anderen Ende fragte, ob sie die Besitzerin von 8441 Midwood Avenue in Berkeley sei. „Was soll das?“ Allen fragte. „Sie könnten Anspruch auf eine Vorauszahlung von bis zu 2.000 US-Dollar haben, wenn Sie der Nutzung unseres Immobilienservices zustimmen“, sagte die Frau.

Allen brauchte etwas Geld, um ihre LKW-Zahlungen nachzuholen. Und noch vor Ende dieses Augusttages war ein Notar bei ihr zu Hause und blätterte die Papiere durch, damit sie sie unterschreiben konnte. Sie gaben ihr einen Scheck über 500 Dollar.

„Ich sagte immer wieder: ‚Wo ist der Haken?‘“, sagte Allen. „Wenn ich gewusst hätte, dass es ein Pfandrecht an meinem Haus geben würde, hätte ich nie unterschrieben.“

Aber das Unternehmen, MV Realty, hat ein Pfandrecht an dem Haus eingetragen, als Sicherheit für den 40-Jahres-Vertrag, den Allen unterzeichnet hat, um die Immobilienmaklerfirma in Florida zu beauftragen, falls sie jemals verkauft.

Jetzt kann Allen den Eigenheimkredit, den sie für den Umbau ihrer Küche nutzen wollte, wegen des zusätzlichen Pfandrechts auf ihrem Grundstück nicht mehr aufnehmen. Banken dürften vor einer Refinanzierung zurückschrecken. Und bis zu 3 % des Wertes ihres Hauses – ein von MV Realty ermittelter Wert – stehen MV Realty jetzt zu, entweder aus einer Maklerprovision oder einer Kündigungsgebühr im Rahmen einer Klausel, die fast zum Auslösen gedacht zu sein scheint, sagte Rob Swearingen, ein Anwalt mit der gemeinnützigen Anwaltskanzlei Legal Services of Eastern Missouri, die Allen vertritt.

MV Realty sagt, dass seine Verträge nur darauf ausgelegt sind, Hausbesitzer dazu zu verpflichten, seine Makler zu beauftragen, wenn sie das Haus jemals verkaufen, und ihre Provision von 3 % entspricht den Branchenstandards. Ein vom Post-Dispatch überprüfter Vertrag enthält eine Bestimmung, die besagt, dass ein Pfandrecht an der Immobilie eingetragen wird.

Der 40-Jahres-Vertrag enthält jedoch nicht nur eine Strafe in Höhe von 3 % des Hauswerts, wenn das Haus über einen Makler verkauft wird, der nicht zu MV Realty gehört, sondern enthält auch eine Klausel zur vorzeitigen Kündigung, die ausgelöst wird, wenn das Haus an die Erben übertragen wird und diese es nicht tun. Ich werde mich nicht innerhalb weniger Tage erneut zum Vertrag verpflichten.

„Es ist wie eine versteckte Granate, die jeder vergessen wird und von der die Erben nichts wissen“, sagte Swearingen, der eine Klage gegen MV Realty wegen dessen Praktiken vorbereitet. „Das ist ein Mittel zum Kapitaldiebstahl.“

Nach Schätzungen von Legal Services hat MV Realty laut Immobilienunterlagen Verträge mit mindestens 100 Hausbesitzern in Missouri abgeschlossen, etwa 40 davon in der Region St. Louis.

Das Unternehmen hat kürzlich die Aufmerksamkeit von Generalstaatsanwälten und Kongressabgeordneten auf sich gezogen.

Ende November war Ashley Moody, der Generalstaatsanwalt von Florida, wo das Unternehmen seinen Sitz hat, der erste, der Klage gegen das Unternehmen wegen betrügerischer Geschäftspraktiken und Verstößen gegen Telemarketing-Gesetze einreichte. In der Klage des Generalstaatsanwalts von Florida werden Aufzeichnungen eines Telemarketing-Dienstes zitiert, aus denen hervorgeht, dass MV Realty über 6,8 Millionen Voicemails hinterlassen hat, in denen für ihre „Hausbesitzer-Vorsorgevereinbarungen“ geworben wurde.

„Es ist eine Schande, dass ein Unternehmen ahnungslose Hausbesitzer auf eine Weise ausnutzt, die sie an eine 40-jährige Verpflichtung bindet, die darauf abzielt, Eigenkapital aus der Immobilie abzuschöpfen“, sagte Moody in einer Pressemitteilung vom 29. November, in der er die Klage ankündigte.

Letzte Woche reichten sowohl der Generalstaatsanwalt von Pennsylvania, Josh Shapiro, als auch die Generalstaatsanwältin von Massachusetts, Maura Healey, ähnliche Klagen gegen das Unternehmen ein. Das Büro von Shapiro gibt an, dass MV Realty landesweit rund 32.000 „Hausbesitzer-Vorsorgevereinbarungen“ abgeschlossen hat, gegenüber fast 7.800 im Jahr 2021.

„MV Realty ist ein Betrug, der Pennsylvanianer in prekären finanziellen Situationen ausbeutet“, sagte Shapiro letzte Woche in einer Erklärung.

In einer Erklärung sagte die Sprecherin von MV Realty, Diana London, dass man „sich verpflichtet fühlt, bei Bedarf mit politischen Entscheidungsträgern, Regulierungsbehörden und Generalstaatsanwälten zusammenzuarbeiten“ und dass „wir zuversichtlich sind, dass diese Diskussionen nach einer vollständigen Aufklärung der Fakten das Geschäft von MV Realty stärken werden.“ Transaktionen sind legal und ethisch einwandfrei und unser Team arbeitet in voller Übereinstimmung mit den Landes- und Bundesgesetzen.“

„Neue und innovative Geschäftsmodelle wie die (Homeowner Benefit Agreement) können etablierte Branchen verändern und manchmal Fragen von Kritikern oder offene Feindseligkeit von denjenigen hervorrufen, deren bestehendes Geschäftsmodell bedroht ist“, sagte London in einer Erklärung. „Die Behauptung, dass MV Realty sich an unlauteren oder irreführenden Praktiken beteiligt hat, ist jedoch einfach falsch.“

Am Mittwoch schickten die US-Senatoren Sherrod Brown (D-Ohio), Ron Wyden (D-Oregon) und Tina Smith (D-Minn.) einen Brief an die Federal Trade Commission und das US Consumer Financial Protection Bureau, in dem sie aktuelle Medienberichte über MV zitierten Immobilien. Es forderte die Aufsichtsbehörden auf, mit den Generalstaatsanwälten der Bundesstaaten zusammenzuarbeiten, um die Geschäftspraktiken von MV Realty und alle ähnlichen Vereinbarungen über die Auflistung von Immobilienmaklern zu untersuchen.

R. Wilson Freyermuth, Professor für Immobilienrecht an der University of Missouri-Columbia, stellt die Frage, ob die zugrunde liegenden Grundpfandrechte gültig sind, wenn der Hausbesitzer nicht verpflichtet ist, sein Haus zu verkaufen oder den Vorabbetrag zurückzuzahlen. Die American Land Title Association entwirft bereits Mustergesetze, um die Bindung von Dienstleistungsverträgen aller Art, nicht nur von Immobilienmaklern, an Eigentumstitel zu verbieten, sagte er.

Viele der Schlagzeilen der letzten Wochen – darunter eine von der Promi-Nachrichtenseite TMZ – konzentrierten sich auf das Gesicht des Unternehmens, Amanda Zachman, eine Kandidatin (mit dem Namen Amanda Zuckerman) in der CBS-Reality-TV-Staffel „Big Brother“. zeigen.

Der Anstoß für die Idee, künftige Notierungsverträge zu nutzen, könnte jedoch von einer New Yorker Investmentfirma stammen, die nach Möglichkeiten suchte, an Immobilienwerte gebundene Vermögenswerte zu verbriefen, und von zwei Finanzdienstleistungsveteranen aus Florida, die ein Unternehmen leiteten, das vor einem Jahrzehnt wegen Finanzprodukten mit einer Bundesstrafverfolgung konfrontiert war an eine Lebensversicherung gebunden.

CEO von MV Realty ist Antony Mitchell, der einst CEO des Finanzdienstleistungsunternehmens Imperial Holdings in Florida war. Er leitete Imperial Holdings vor einem Jahrzehnt zusammen mit Jonathan Neuman, einem Minderheitsinvestor von MV Realty. Neuman trat 2012 als Präsident und Chief Operating Officer von Imperial Holdings zurück, nachdem das FBI das Büro von Imperial Holdings in Boca Raton durchsucht hatte und bekannt wurde, dass gegen ihn ermittelt wurde.

Das Justizministerium einigte sich im April 2012 mit Imperial Holdings auf eine Nichtverfolgungsvereinbarung über die Vermarktung von Finanzprodukten im Zusammenhang mit Lebensversicherungsverträgen. Das Justizministerium stimmte zu, das Unternehmen nicht strafrechtlich zu verfolgen und verwies auf seine Kooperation, die Beendigung des Lebensversicherungsproduktgeschäfts und den Austritt von Mitarbeitern, die an dem Verhalten beteiligt waren. Mitchell, der nach Neumans Rücktritt das Amt des Imperial-Präsidenten übernahm, trat wenige Monate nach der DOJ-Vereinbarung als Vorsitzender zurück.

Laut Gerichtsdokumenten behauptete die New Yorker Investmentfirma Innovatus Capital, sie habe die Idee für die Börsennotierungsvereinbarungen von MV Realty an Mitchell und Neuman weitergegeben. David Schiff, CEO von Innovatus, wandte sich an die beiden, weil sie glaubten, sie kontrollierten MV Realty, und fragten sie nach einer Möglichkeit, künftige Maklerverträge als Finanzprodukt zu schließen, das an den Wert von Immobilien gebunden sei. Die beiden verfügten über „umfangreiche Erfahrung bei der Beschaffung und Verbriefung von Anlageklassen, die zuvor nicht verbrieft worden waren“, behauptet MV Realty in seiner eigenen Klage gegen Innovatus.

Die beiden Unternehmen befinden sich seit 2018 in einem Rechtsstreit über Geheimhaltungsvereinbarungen und die Nutzung der Broker-Listing-Vereinbarungen durch MV Realty. Sie haben sich letzte Woche geeinigt, Tage nach den Generalstaatsklagen in Pennsylvania und Massachusetts.

Ein Sprecher von Innovatus Capital antwortete nicht auf eine Bitte um Stellungnahme.

MV Realty sagte, Neumann sei ein Minderheitsgesellschafter von MV und kein Angestellter oder leitender Angestellter des Unternehmens. Die Klage sei „einvernehmlich“ beigelegt worden, sagte London.

„Es scheint, als würden Sie versuchen, vergangene Klagen, die beigelegt wurden, mit diesem laufenden Gespräch, das MV mit dem Gesetzgeber führt, in Verbindung zu bringen“, sagte sie in einer E-Mail. „Sie haben nichts miteinander zu tun. Das Unternehmen würde es begrüßen, wenn Sie sich an aktuelle Fakten halten würden und nicht an das, was Ihnen ganz offensichtlich vorgeworfen wird.“

London teilte mit, dass MV Realty keine seiner künftigen Börsenzulassungsvereinbarungen verbriefen werde. In der Klage des Generalstaatsanwalts von Florida heißt es, der Chief Operating Officer des Unternehmens, David Manchester, sei „für die Absicherung der Interessen von MV Realty in Verträgen mit Verbrauchern verantwortlich“.

Die Beteiligung von Innovatus Capital an der Idee zeige, dass die Behauptung von MV, Hausbesitzern mit Vorabzahlungen zu helfen, nur eine Fassade für Finanzingenieure sei, die ein weiteres Wall-Street-Produkt entwickeln wollen, sagte Swearingen.

„Es hat nichts mit einem Vorteil für Hausbesitzer zu tun“, sagte Swearingen. „Es war ein Verbriefungsplan.“

Marcella Jackson posiert am Mittwoch, den 21. Dezember 2022, für ein Porträt in ihrem Haus in St. Louis. Jackson unterzeichnete eine Vereinbarung mit einer in Florida ansässigen Immobilienfirma, MV Realty, über das Haus, das sie in der Miami Street besitzt, das hätte sein können führte zu einem Pfandrecht an ihrem Eigentum.

Zurück im Süden von St. Louis könnte Marcella Jackson eine der Glücklichen sein. Während sie bei der Arbeit war, erhielt sie einen Kaltakquiseanruf von einem MV-Immobilienmakler und man teilte ihr mit, dass man ihr möglicherweise Geld schulde, weil sie zugestimmt habe, MV für die Auflistung ihres Hauses zu nutzen. Sie verstand nicht, wofür das Geld war, aber sie konnte das Geld gebrauchen. Sie hat also nicht aufgelegt. Sie bewegten sich schnell.

„Ich habe an diesem Freitag mit ihnen gesprochen, sie hat mir am Freitag den Vertrag geschickt, und am Montagmorgen um 10 Uhr war der Notar da“, sagte Jackson.

Sie unterzeichnete einen Vertrag mit MV Realty für ihr Haus in Tower Grove South mit zwei Schlafzimmern und einem Badezimmer, hatte jedoch das Gefühl, dass etwas nicht stimmte. Den Scheck über 629 Dollar, den sie ihr gegeben hatten, löste sie nie ein. MV hat kein Pfandrecht an ihrem Haus eingetragen.

„Es fühlte sich die ganze Zeit an, als ob etwas nicht stimmte“, sagte Jackson, „aber ich konnte es nicht genau sagen.“

DEMOGRAFISCHE HERAUSFORDERUNG: St. Louis war im letzten Jahrzehnt einer der am langsamsten wachsenden Ballungsräume des Landes. Jim Gallagher argumentiert, dass wir uns mehr um die Lebensqualität kümmern sollten, David Nicklaus entgegnet jedoch, dass die Region ohne Wachstum nicht gedeihen kann.

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Jacob Barker ist Reporter beim Post-Dispatch. 314-340-8291

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