Florida verklagt als erster Bundesstaat MV Realty über 40

Nov 20, 2023

Florida hat als erster Bundesstaat des Landes eine Klage gegen MV Realty eingereicht, einen Makler, der verarmten Hausbesitzern Bargeld als Gegenleistung für einen 40-Jahres-Vertrag zur Auflistung ihres Hauses und ein Pfandrecht an ihrem Grundstück bietet, um die Provision von MV Realty in Höhe von 3 Prozent zu sichern.

In einer am 29. November beim Hillsborough County Circuit Court eingereichten Beschwerde beschuldigte die Generalstaatsanwaltschaft von Florida das in Florida ansässige Unternehmen MV Realty, seine Gründerin Amanda Zachman (früher bekannt als Amanda Zuckerman), seinen CEO Antony Mitchell und seinen COO David Manchester, gegen das Gesetz verstoßen zu haben Florida Deceptive and Unfair Trade Practices Act (FDUTPA).

„Die Beklagten beteiligen sich an einem komplexen und betrügerischen Plan, der versucht, bestehende Gesetze in Florida zu umgehen, mit dem Ziel, Verbraucher um ihr Eigenheimkapital zu betrügen“, heißt es in der Klageschrift.

„Die in dieser Beschwerde dargelegten Handlungen und damit verbundenen Geschäftspraktiken von MV Realty erschüttern das Gewissen“, heißt es in der Beschwerde weiter.

In einer per E-Mail verschickten Erklärung sagte die Sprecherin von MV Realty, Diana London, zu Inman: „Wir sind zuversichtlich, dass der Generalstaatsanwalt von Florida nach einer vollständigen Aufklärung der Fakten zu dem Schluss kommen wird, dass die Geschäftstransaktionen von MV Realty rechtmäßig und ethisch einwandfrei sind und dass unser Team in voller Übereinstimmung gearbeitet hat.“ mit dem Gesetz.“

MV Realty, das in 33 Bundesstaaten tätig ist und über mehr als 500 lizenzierte Makler verfügt, wird derzeit von mehreren staatlichen Aufsichtsbehörden – darunter in North Carolina, Massachusetts, Maryland und Pennsylvania – wegen seiner „Hausbesitzer-Vorsorgevereinbarungen“ untersucht, zu denen der Makler gehört Angebot seit 2018. Im September berichtete die Tampa Bay Times, dass die Generalstaatsanwaltschaft von Florida gegen MV Realty ermittelt, nachdem seit 2020 16 Beschwerden über das Maklergeschäft eingegangen waren.

London sagte Inman, Florida sei der erste Staat gewesen, der MV Realty verklagt habe, und dass solche Klagen „in schnell wachsenden, innovativen Unternehmen keine Seltenheit seien“.

„Wir freuen uns auf die positiven Gespräche und die Erzielung einer Lösung mit dem Generalstaatsanwalt von Florida sowie darauf, den Einwohnern Floridas weiterhin das Homeowner Benefit Program anzubieten, die mit überwältigender Mehrheit ihre Wertschätzung für das Homeowner Benefit Program und die erstklassige Professionalität von MV Realty zum Ausdruck gebracht haben.“ Immobiliendienstleistungen“, sagte sie.

Der Wunsch von MV Realty, sein Programm fortzusetzen, steht im klaren Widerspruch zu den Zielen des Generalstaatsanwalts von Florida in seiner Klage gegen das Unternehmen. Die Klage zielt darauf ab, die Durchsetzung der aktuellen Verträge von MV Realty mit Hausbesitzern zu verbieten, MV Realty daran zu hindern, Hausbesitzer-Vorsorgevereinbarungen anzubieten, die „trügerische, unfaire oder unzumutbare Vertragsbedingungen enthalten“, das Geld zurückzuerstatten, das der Makler den Hausbesitzern abgenommen hat, und Geldstrafen für angebliche Eigenheimbesitzer zu verhängen vorsätzliche Gesetzesverstöße, unter anderem Anfragen des Gerichts.

„MV Realty begeht Handlungen oder Praktiken im Handel oder Gewerbe, die gegen die geltende öffentliche Ordnung verstoßen und unethisch, unterdrückend, skrupellos oder den Verbrauchern erheblich schaden“, heißt es in der Beschwerde.

Im Rahmen der Hausbesitzer-Vorsorgevereinbarungen von MV Realty zahlt der Makler Hausbesitzern zwischen 300 und 5.000 US-Dollar (abhängig vom Wert des Hauses) im Voraus in bar für die Unterzeichnung eines Vertrags, in dem sie sich verpflichten, ihr Haus innerhalb der nächsten 40 Jahre irgendwann zu verkaufen , werden sie das Haus bei MV Realty als Transaktionsmakler anbieten.

Sofern ein Käufermakler an der Transaktion beteiligt ist, muss die Gesamtprovision mindestens 6 Prozent des Gesamtverkaufspreises betragen, wobei MV Realty mindestens 3 Prozent des Verkaufspreises bzw. 3 Prozent des Immobilienwertes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erhält ist signiert, je nachdem, welcher Wert größer ist. MV Realty ermittelt den Wert der Immobilie.

Wenn kein Käufermakler beteiligt ist, erhält MV Realty mindestens 6 Prozent des Gesamtverkaufspreises oder 3 Prozent des Wertes der Immobilie zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Wenn der Hausbesitzer beschließt, das Haus bei einem anderen Makler zu verkaufen, schuldet der Hausbesitzer MV Realty 3 Prozent des Wertes der Immobilie zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, was sich auf Tausende von Dollar summieren kann.

Die Vereinbarung bindet alle künftigen Erben einer Immobilie, und wenn ein Hausbesitzer in Verzug gerät, sieht die Vereinbarung vor, dass MV Realty ein Pfandrecht an der Immobilie für die geschuldeten Beträge verhängt. Die Vereinbarung enthält eine Schiedsklausel und schließt die Teilnahme des Hausbesitzers an einer Sammelklage gegen MV Realty aus.

In der Beschwerde wird behauptet, dass die Bedingungen der Wohneigentumsvorsorgeverträge von MV Realty, die das Unternehmen als Kreditalternative vermarktet, einer „wucherischen Rückzahlungsforderung“ gleichkommen, die den Schadensersatz von MV Realty wegen Vertragsbruch nicht widerspiegelt.

In einer Pressemitteilung warf die Generalstaatsanwältin von Florida, Ashley Moody, MV Realty und seinen Geschäftsführern „betrügerische, unfaire und skrupellose Geschäftspraktiken vor, die dazu führen, dass Hausbesitzer Eigenheimkapital gegen eine dürftige Vorauszahlung abgeben“.

Moody wies darauf hin, dass MV Realty im Rahmen der Vereinbarungen eine Zahlung von 3 Prozent des Wertes eines Hauses verlangt, „unabhängig davon, ob das Unternehmen jemals Immobilienverkaufsdienste anbietet“ – wenn das Haus zwangsversteigert, an Erben übertragen oder verkauft wird zum Beispiel über einen anderen Makler.

In der Beschwerde wird außerdem behauptet, dass MV Realty „betrügerische und missbräuchliche Telemarketing- und Werbepraktiken nutzt, um für das Hausbesitzer-Vorsorgeprogramm zu werben“, darunter 4,5 Millionen Anrufe bei Personen, die im National Do-Not-Call Registry eingetragen sind, und das Hinterlassen von 6,8 Millionen unerwünschten, aufgezeichneten Voicemails.

„Viele der Verbraucher, die der HBA beigetreten sind, sind Senioren und einige haben eingeschränkte kognitive Fähigkeiten; andere sprechen Englisch als Zweitsprache“, heißt es in der Beschwerde.

„Zu den vom Kläger geprüften Verbraucherbeschwerden gehören Behauptungen über aggressives Marketing der Beklagten, unzureichende Offenlegungen oder falsche Darstellungen bezüglich der Geschäftsbedingungen des HBA, unehrliche Verkaufspraktiken, einschließlich falscher Darstellungen der von Verbrauchern unterzeichneten Dokumente, Unfähigkeit, ihre Häuser zu refinanzieren oder zu übertragen, ohne mit exorbitanten Strafen rechnen zu müssen ; und allgemeine Verwirrung darüber, was sie unterschrieben und warum.

„In einigen Beschwerden von Hausbesitzern wird behauptet, dass die Beklagten Unterschriften gefälscht oder die Unterschriften von schutzbedürftigen oder geistig inkompetenten Personen beschafft haben, die in ihren Häusern angeworben wurden.“

Darüber hinaus machen es die 40-Jahres-Memoranden, die MV Realty zu Eigenheimen einreicht, laut Moody für einen Eigenheimbesitzer schwierig oder unmöglich, sein Eigenheimkapital zu refinanzieren oder anderweitig anzuzapfen. Der Beschwerde zufolge hat MV Realty allein in Florida mehr als 9.123 öffentliche Eintragungen eingereicht, die die Eigentumsrechte von Hausbesitzern trüben.

„Für viele Floridianer ist ihr Zuhause ihr wichtigstes Gut und der Grundstein ihrer finanziellen Stabilität“, sagte Moody in einer Erklärung.

„Es ist eine Schande, dass ein Unternehmen ahnungslose Hausbesitzer auf eine Weise ausnutzt, die sie an eine 40-jährige Verpflichtung bindet, die darauf abzielt, Eigenkapital aus der Immobilie abzuschöpfen. Ich habe rechtliche Schritte eingeleitet, um dieser betrügerischen Praxis ein Ende zu setzen und Hausbesitzer in Florida vor weiterem Schaden zu schützen.“

In der Beschwerde wurde betont, dass sich viele Verbraucher darüber beschwerten, dass sie nicht wussten, dass MV Realty ein Memorandum über ihr Eigentum aufzeichnen würde, das als Pfandrecht fungiert – ein Pfandrecht, das laut Beschwerde „keine Rechtsgrundlage im Recht Floridas“ habe.

Darüber hinaus wurde in der Beschwerde darauf hingewiesen, dass es eine Straftat für einen Immobilienmakler oder Immobilienmakler ist, „jedes Dokument in die öffentlichen Aufzeichnungen eines Landkreises aufzunehmen oder deren Aufnahme zu veranlassen“, das vorgibt, den Eigentumstitel eines anderen zu beeinträchtigen oder zu belasten Immobilien … zum Zweck des Eintreibens einer Provision oder um die Zahlung von Geld an den Makler, Vertriebsmitarbeiter oder eine andere Person zu erzwingen, oder für einen rechtswidrigen Zweck.‘“

Auf der Website von MV Realty heißt es ausdrücklich, dass kein Pfandrecht am Grundstück des Hauseigentümers erhoben wird. In der Beschwerde wurde jedoch darauf hingewiesen, dass das Maklerunternehmen diese Formulierung erst kürzlich geändert habe. Der Beschwerde zufolge hat MV Realty nicht offengelegt, dass es vor Frühherbst 2022 Pfandrechte an Häusern verhängt, aber dass das Maklerunternehmen zu diesem Zeitpunkt seinen FAQ auf seiner Website eine Offenlegung hinzugefügt hat, in der es zugibt, dass dies der Fall war und dass dieses Pfandrecht in einigen Bundesstaaten gilt ein sogenanntes Memorandum.

Screenshot aus der Beschwerde des Generalstaatsanwalts von Florida gegen MV Realty, November 2022

In der Beschwerde wurde behauptet, dass MV Realty diese Formulierung im Spätherbst 2022 geändert habe, um zu sagen, dass es kein Pfandrecht an Häusern erhebe.

„Die aktuelle Formulierung suggeriert fälschlicherweise, dass es sich bei dem Memorandum um etwas anderes als ein Pfandrecht handelt“, heißt es in der Beschwerde.

„Aber die Tatsache, dass das Memorandum als Pfandrecht fungiert, wird gleich in der nächsten FAQ offenbart … Die Beklagten versuchen, die Verbraucher über die vollen Auswirkungen des Beitritts zum HBA und die Tatsache, dass die Beklagten Pfandrechte an der Wohnung des Verbrauchers erheben, zu verwirren und in die Irre zu führen.“ 40 Jahre."

Bei der nächsten FAQ handelt es sich um eine Frage zur Refinanzierung, aus der hervorgeht, dass MV Realty sein „Memorandum oder Pfandrecht“ aufheben muss, damit ein Hausbesitzer, der mit MV Realty einen Wohneigentumsvorsorgevertrag unterzeichnet hat, sich refinanzieren kann.

Screenshot von der MV Realty-Website vom 6. Dezember 2022

„Viele Kreditgeber betrachten die im Rahmen des HBA eingereichten Pfandrechte als völlige Disqualifikation, wenn Verbraucher versuchen, ihre Häuser zu refinanzieren oder ihr Eigenheimkapital auf andere Weise über ein Finanzprodukt wie eine Kreditlinie oder eine umgekehrte Hypothek anzuzapfen“, heißt es in der Beschwerde .

„Die Beklagten legen nicht offen, welche Auswirkungen die Aufzeichnung der HBA-Memoranden auf die Möglichkeit der Verbraucher hat, auf ihr Eigenheimkapital zuzugreifen“, heißt es in der Klageschrift weiter.

„Diese Auslassung wesentlicher Informationen ist irreführend und hindert Verbraucher daran, eine fundierte Entscheidung darüber zu treffen, ob sie mit MV Realty den HBA abschließen wollen. Darüber hinaus verlangt der HBA von den Erben und Hinterbliebenen des Hausbesitzers, die oft keine Kenntnis vom HBA haben, einen Abschluss zu machen.“ Übernahme der HBA in einer für das Unternehmen zufriedenstellenden Form innerhalb von 10 Tagen nach dem Tod des Hauseigentümers (dies ist in vielen Fällen undurchführbar) oder die Gebühr für die vorzeitige Kündigung zahlen.“

Vor kurzem wurde unser Unternehmen auf eine Beschwerde des Generalstaatsanwalts von Florida aufmerksam. Unsere Anwälte prüfen es derzeit. Wir sind zuversichtlich, dass der Generalstaatsanwalt von Florida nach einer vollständigen Aufklärung der Fakten zu dem Schluss kommen wird, dass die Geschäftstransaktionen von MV Realty rechtmäßig und ethisch einwandfrei sind und dass unser Team in voller Übereinstimmung mit dem Gesetz gearbeitet hat. Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit der Generalstaatsanwaltschaft von Florida, um diese Transaktionen zu regulieren, und sind voll und ganz dafür engagiert.

Es ist wichtig, einige Hintergrundinformationen zu haben.

Der Homeowner Benefit Agreement (der „HBA“) ist eine unkomplizierte Vereinbarung, bei der wir Hausbesitzern im Voraus eine Gebühr für das Recht zahlen, ihr Immobilienmakler zu sein, und eine branchenübliche Provision erhalten, wenn sie sich entscheiden, ihr Haus in Zukunft zu verkaufen. Der Zweck des Homeowner Benefit-Programms besteht darin, dass ein Hausbesitzer unserem Unternehmen heute die Möglichkeit gibt, sein Haus gegen eine Barzahlung zum Verkauf anzubieten. Bei der HBA handelt es sich NICHT um eine Vereinbarung zur Immobilienauflistung. Wenn der Hausbesitzer beschließt, sein Haus zu verkaufen, wird in Zukunft eine standardmäßige genehmigte Form eines Immobilienverkaufsvertrags abgeschlossen. Während die HBA-Laufzeit 40 Jahre beträgt, besteht unsere Möglichkeit, den Verkäufer zu vertreten, nur für 6 Monate. Das ist die Standardlaufzeit einer Vereinbarung über die Auflistung von Wohnimmobilien. Wenn wir das Haus nicht innerhalb dieser Zeit (6 Monate) verkaufen können, kann der Eigentümer sein Haus zu den gleichen oder besseren Konditionen mit einem anderen Makler oder selbst verkaufen. In diesem Fall schuldet er MV[i] nichts. Wir machen genau die gleiche Arbeit wie jeder andere Wohnimmobilienmakler, nur verlangen wir in praktisch jedem Fall weniger, weil wir dem Hausbesitzer im Voraus eine Gebühr zahlen. Ein paar zusätzliche Punkte: Der Hausbesitzer muss sein Haus nie verkaufen. In diesem Fall erhält MV nichts und der Hausbesitzer behält die an ihn geleistete Vorauszahlung. Außerdem kann MV den Preis für ein Haus nicht festlegen – dies liegt allein beim Hauseigentümer. Schließlich ruft und kontaktiert MV NUR Personen, die sich schriftlich mit der Bitte um Informationen einverstanden erklärt haben oder speziell an das Unternehmen verwiesen wurden.

Der Aktenvermerk MV stellt kein Pfandrecht dar. Vielmehr dient die Aufzeichnung des Memorandums lediglich als öffentliche Bekanntmachung der Verpflichtung der Hausbesitzer, MV die Möglichkeit zu geben, sie beim Verkauf ihres Hauses zu vertreten. Dies dient dem Schutz von MV für den Fall, dass ein Hausbesitzer die HBA vergisst oder übersieht und versucht, sein Haus zu verkaufen, ohne MV die Möglichkeit zu geben, sein Makler zu werden. Eine bessere Analogie wäre die Aufzeichnung einer Dienstbarkeit. Die routinemäßig und allgegenwärtig sind.

Es ist im HBA deutlich in 12-Punkt-Fettdruckschrift offengelegt[ii]. Wenn MV darum gebeten wurde, eine Refinanzierung oder ein Eigenheimdarlehen zu ermöglichen, hat MV den Antrag fast IMMER[iii] ohne Kosten für den Eigenheimbesitzer entfernt. Tatsächlich ist MV dabei, alle bestehenden HBAs dahingehend zu ändern, dass MV dazu verpflichtet wird, dies in jedem Fall zu tun.

Das Unternehmen engagiert sich stark und kontinuierlich für die Offenlegung von Verbraucherinformationen und erweitert diese kontinuierlich. Unsere aktuellen Offenlegungen umfassen unter anderem eine klare, eindeutige Formulierung des Vertrags selbst in großer Schrift, einschließlich der Beschreibung der 40-jährigen Laufzeit, der Einreichung des Memorandums und der Kündigungsgebühren, alles in 12-Punkt-Fettdruck. Im Zuge der Weiterentwicklung des Homeowner Benefit Program hat MV seine Offenlegungen erweitert und seine Praktiken geändert, um noch verbraucherfreundlicher zu sein. Als Beispiel hierfür hat MV vor Kurzem eine Pflicht zur Aufzeichnung von Telefongesprächen mit jedem Hausbesitzer eingeführt, bei der er die wichtigsten Bedingungen des HBA mündlich anerkennt, bevor wir schließen. MV hat die verbraucherfreundlichen Funktionen unseres Vertrags, unserer Hinterlassenschaftsdokumente und auf unserer Website kontinuierlich verbessert.

Viele der in der Vereinbarung dargelegten Offenlegungen werden noch einmal in einem vom Kunden unterzeichneten einseitigen „Leave-behind“-Dokument hervorgehoben.

Darüber hinaus wurde die Website des Unternehmens verbessert, um dieselben wichtigen Programmfunktionen sowie einen umfangreichen FAQ-Bereich deutlich hervorzuheben.

Wir sind stolz darauf, Hunderte von lokal lizenzierten Immobilienmaklern beschäftigt zu haben, die Kunden mit Leidenschaft dabei helfen, den stressigen Prozess des Kaufs und Verkaufs eines Hauses zu meistern.

[i] Der Hausbesitzer hat 60 Tage Zeit für den Verkauf und 60 Tage für die Schließung. Das Unternehmen ist jedoch dabei, diese Fristen zu verlängern.

[ii] MV hat seine Offenlegungen im Zuge der Weiterentwicklung des HBP in Rechnung gestellt, wobei die aktuellen Verträge den Spezifikationen entsprechen, aber nicht alle historischen Vereinbarungen werden so formatiert sein.

Was halten Sie von den Wohneigentumsvorsorgevereinbarungen von MV Realty und den Vorwürfen in dieser Klage? Bitte lassen Sie es uns in den Kommentaren unten wissen.

E-Mail an Andrea V. Brambila.

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