Ohio: Vierter Bundesstaat verklagt MV Realty wegen „beschämendem Geschäftsmodell“

Nov 20, 2023

Ohio ist der jüngste Bundesstaat, der Klage gegen MV Realty wegen betrügerischer Praktiken einreicht, nachdem die Aufsichtsbehörden Untersuchungen zu seinen „Hausbesitzervorteilsvereinbarungen“ in Florida, Pennsylvania und Massachusetts durchgeführt haben.

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MV Realty ist nun Gegenstand einer vierten Klage eines Generalstaatsanwalts und einer Warnung der Federal Communications Commission.

Ohio war letzte Woche der letzte Bundesstaat, der eine Klage gegen MV Realty wegen angeblicher betrügerischer Praktiken eingereicht hat. Der Makler, der in 33 Bundesstaaten tätig ist und über mehr als 500 lizenzierte Makler verfügt, wird derzeit von mehreren staatlichen Aufsichtsbehörden wegen seiner „Hausbesitzervorteilsvereinbarungen“ untersucht, die MV Realty seit 2018 anbietet.

Der Generalstaatsanwalt von Florida, wo MV Realty seinen Sitz hat, reichte Ende November als erster Bundesstaat Klage gegen das Unternehmen ein, gefolgt von Pennsylvania und Massachusetts im Dezember. Der Makler bietet verarmten Hausbesitzern Bargeld als Gegenleistung für einen 40-Jahres-Vertrag zur Auflistung ihres Hauses und ein Pfandrecht an ihrem Grundstück, um die Immobilienprovision von MV Realty zu sichern.

„Menschen absichtlich dazu zu bringen, mit ihrem Hausbesitz Geld zu verdienen, ist ein beschämendes Geschäftsmodell“, sagte Dave Yost, Generalstaatsanwalt von Ohio, in einer Erklärung. „Wenn es wirklich ein gutes Geschäft ist, werden alle Details klar und deutlich schriftlich erläutert. Ohio muss die betrügerischen Praktiken der Angeklagten nicht dulden.“

Ohios Beschwerde vom 13. Februar fordert vorläufige und dauerhafte einstweilige Verfügungen gegen MV Realty aus Ohio, die Firmengründerin Amanda Zachman und ihre Hauptmaklerin Diana Remar, um sie davon abzuhalten, angeblich „irreführende und verwirrende“ Immobilienverträge auszuhandeln, die gegen das Gesetz von Ohio verstoßen Ausübung von Immobilien ohne entsprechende Lizenz. Zachman ist in Ohio nicht zugelassen, in der Klage wird jedoch behauptet, dass sie dennoch illegal Immobiliendienstleistungen im Bundesstaat erbringt.

In einer per E-Mail verschickten Erklärung sagte die Sprecherin von MC Realty, Diana London, zu Inman: „Wir freuen uns auf Gespräche mit der Ohio State Commission“ über Immobilien und Berufslizenzen.

Im Rahmen der Hausbesitzer-Vorsorgevereinbarungen von MV Realty zahlt der Makler Hausbesitzern zwischen 300 und 5.000 US-Dollar (abhängig vom Wert des Hauses) im Voraus in bar für die Unterzeichnung eines Vertrags, in dem sie sich verpflichten, ihr Haus innerhalb der nächsten 40 Jahre irgendwann zu verkaufen , werden sie das Haus bei MV Realty als Transaktionsmakler anbieten.

Sofern ein Käufermakler an der Transaktion beteiligt ist, muss die Gesamtprovision mindestens 6 Prozent des Gesamtverkaufspreises betragen, wobei MV Realty mindestens 3 Prozent des Verkaufspreises bzw. 3 Prozent des Immobilienwertes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erhält ist signiert, je nachdem, welcher Wert größer ist. MV Realty ermittelt den Wert der Immobilie.

Wenn kein Käufermakler beteiligt ist, erhält MV Realty mindestens 6 Prozent des Gesamtverkaufspreises oder 3 Prozent des Wertes der Immobilie zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Wenn der Hausbesitzer beschließt, das Haus bei einem anderen Makler zu verkaufen, schuldet der Hausbesitzer MV Realty 3 Prozent des Wertes der Immobilie zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, was sich auf Tausende von Dollar summieren kann.

Die Vereinbarung bindet alle künftigen Erben einer Immobilie und wenn ein Hausbesitzer in Verzug gerät, sieht die Vereinbarung vor, dass MV Realty ein Pfandrecht oder eine Hypothek auf die Immobilie in Höhe der geschuldeten Beträge auferlegt. Die Vereinbarung enthält eine Schiedsklausel und schließt die Teilnahme des Hausbesitzers an einer Sammelklage gegen MV Realty aus.

Der Makler erhebt außerdem eine Gebühr für die vorzeitige Kündigung in Höhe von 3 Prozent des Wertes der Immobilie, wenn der Eigentümer der Immobilie beschließt, den Vertrag vor Ablauf der 40 Jahre zu kündigen.

Der Beschwerde zufolge spiegeln die Hausbesitzer-Vorsorgevereinbarungen von MV Realty exklusive Listenrechtsvereinbarungen und Agenturvereinbarungen wider und lassen staatlich vorgeschriebene Informationen für solche Verträge weg, wie zum Beispiel:

Die Generalstaatsanwaltschaft von Ohio forderte Verbraucher, die von einem Vertrag mit MV Realty betroffen waren, auf, eine Beschwerde bei der Abteilung für Immobilien und Berufslizenzen des Bundesstaates einzureichen.

Die American Land Title Association (ALTA), die sagte, sie habe dazu beigetragen, Mustergesetze zu entwerfen, um Vereinbarungen wie die von MV Realty nicht durchsetzbar zu machen und ihre Eintragung in Grundbucheinträgen zu verhindern, begrüßte Yosts Klage gegen den Makler.

„Ein Eigenheim stellt oft die größte finanzielle Investition eines Verbrauchers dar, und seine Eigentumsrechte müssen geschützt werden“, sagte Diane Tomb, CEO von ALTA, in einer Erklärung. „Eine gute öffentliche Ordnung sollte die Gewissheit des Grundeigentums unterstützen, indem sie sicherstellt, dass es aufgrund ungerechtfertigter Transaktionskosten keine unangemessenen Einschränkungen hinsichtlich der künftigen Fähigkeit zum Verkauf oder zur Refinanzierung von Grundstücken gibt.“

Unabhängig davon veröffentlichte die FCC am 24. Januar eine Warnung an alle in den USA ansässigen Sprachdienstanbieter, um „den mutmaßlichen illegalen Datenverkehr von der Wählplattform PhoneBurner wirksam einzudämmen, der scheinbar illegalen Robocall-Datenverkehr vom Immobilienmaklerunternehmen MV Realty an gezielte Verbraucher ermöglicht“. Die Behörde sagte, dass die Blockierung des Datenverkehrs, die die FCC als „offensichtlich auf Hausbesitzer ausgerichtete Robocall-Betrugskampagne“ ansah, ein Beispiel für wirksame Schadensbegrenzung wäre.

Laut der öffentlichen Bekanntmachung der FCC identifizierte die Behörde 11,9 Millionen Anrufe, die MV Realty an Nummern im Do Not Call-Register getätigt hat. Beschwerden von Hausbesitzern gaben an, dass sie dem Anruf nicht zugestimmt hätten, keine etablierte Geschäftsbeziehung mit MV Realty hätten und dass der Makler wiederholt Hausbesitzer anrief, obwohl er aufgefordert wurde, sie nicht mehr anzurufen, was einen Verstoß gegen die FCC-Regeln für Telefonwerbung darstelle.

„Hypothekenbetrug gehört zu den schädlichsten Arten von Robocalls, die wir sehen“, sagte FCC-Vorsitzende Jessica Rosenworcel in einer Erklärung.

„Es ist unzumutbar, diese Junk-Anrufe an finanziell angeschlagene Hausbesitzer zu senden, nur um ihnen betrügerische Produkte und Dienstleistungen anzubieten“, fügte Rosenworcel hinzu. „Deshalb stellen wir diese Anrufe jetzt ein.“

Anmerkung des Herausgebers: Diese Geschichte wurde mit einem Kommentar von MV Realty aktualisiert.

E-Mail an Andrea V. Brambila.

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