Navigieren in einem dynamischen, unsicheren Immobilienmarkt

Nov 30, 2023

DAVID LICHTMAN (Marktpräsident und Herausgeber, Sacramento Business Journal): Wir sind bei LDK Ventures, das McClellan Park und The Railyards im Raum Sacramento sowie mehrere Projekte in den Vereinigten Staaten und insbesondere an der Westküste betreibt. Beginnen wir also mit der Frage: Wie hat sich das Baugewerbe in Bezug auf die Industrie- und Mehrfamilienentwicklung in den zehn Jahren seit dem Gebäudecrash während der Rezession im Jahr 2008 und seit Beginn der Erholung im Jahr 2012 verändert?

DENTON KELLEY (Geschäftsführender Direktor, KDK): Damit fange ich an. Das Entscheidende ist, dass die Kosten im Vergleich zu vor zehn Jahren wahrscheinlich um das Zwei- bis Dreifache gestiegen sind, egal, ob es sich um Mehrfamilienhäuser oder Industrieanlagen handelt.

Das war eine Funktion einiger verschiedener Faktoren. Der Arbeitsmarkt für Bauarbeiter ist sehr angespannt und wird leider nur schlechter, nicht besser. Der Codezyklus in Kalifornien ist unglaublich streng und anspruchsvoll und wird alle paar Jahre vor allem hinsichtlich der Energiecodes aktualisiert, manchmal kann es aber auch zu Wassereffizienzproblemen kommen. Um nur ein Beispiel zu nennen: Jetzt müssen Sie in jeder Wohneinheit Wasserzähler anbringen.

Die Aktualisierung des Codezyklus alle paar Jahre innerhalb des Staates führt weiterhin zu einer Kostensteigerung.

Und dann sind da noch die Probleme mit der Vorlaufzeit im Zusammenhang mit Baumaterialien. Egal, ob es sich um elektrische Schaltanlagen, Fenster oder was auch immer es handelt, die Lieferzeiten waren während der Corona-Zeit, aber auch jetzt noch besonders problematisch. Dinge, die ich erwähnt habe, wie z. B. Schaltanlagen. Von der Bestellung bis zur Lieferung dauert es immer noch ein Jahr plus, und natürlich können Sie ohne Ihre Schaltanlagen keine Bewohnbarkeitsbescheinigung für ein Industriegebäude oder ein Mehrfamilienprojekt erhalten.

DAVID:Definieren Sie für mich als Branchenfremden eine Schaltanlage?

DENTON:Ein Transformator wandelt den Strom vom Bordstein in das Gebäude um, und sobald er das Gebäude erreicht, verfügen Sie über eine ganze Reihe von Leistungsschaltern, die Ihre Schaltanlage bilden, die den Strom im Gebäude verteilt.

JOSH LEACHMAN (Vizepräsident, Projektentwicklung, LDK): Beim Bau eines komplexeren Gebäudes dauert die Genehmigung, der Entwurf und der Bau länger. Aus all diesen Gründen verlängert sich der Lebenszyklus des Projekts vom Anfang bis zum Ende, an dem Sie es schließlich leasen.

JASON KLIER (Senior Vice President, Leasing And Acquisitions, LDK): Und die andere Herausforderung, mit der sich meiner Meinung nach jeder in der Baubranche auseinandersetzen musste, besteht darin, den Mietern zu vermitteln, wie sich die Branche verändert hat. Mieter kommen in der Regel nicht mit ihren Erneuerungs-, Expansions- oder Wachstumsplänen klar, die mit den heutigen Planungs-, Genehmigungs- und Bauzeitplänen übereinstimmen. Was haben wir also gesehen? Wir haben gesehen, dass Vermieter Büroflächen in Industriegebäuden spezifizieren, was noch nie zuvor gemacht wurde, aber man muss heute mehr denn je auf die Bedürfnisse der Mieter eingehen, um ein Produkt rechtzeitig zu liefern.

DENTON:Die meisten Industrieentwickler erstellen jetzt spezielle Bürosuiten, spezifizieren die Lagerbeleuchtung und erstellen eine Reihe von Dock-Paketen – alles mit einer Wette auf das Ergebnis, einen potenziellen Mieter zu gewinnen.

Sie müssen auf weitere Mieterverbesserungen im Front-End spekulieren, um den zeitlichen Anforderungen der Mieter auf dem Markt gerecht zu werden.

DAVID: Industriell ist also ein Ganzes, wie sieht es mit einem Mehrfamilienhaus aus? Wie viel langsamer wird dadurch der Bau eines Mehrfamilienhauses?

DENTON: Der gesamte Lebenszyklus vom Beginn des Entwurfs bis hin zu Genehmigungen, Bauzeichnungen beim Landkreis, bei der Stadt und den längeren Vorlaufzeiten für bestimmte Dinge wie Schaltanlagen oder andere Materialien insgesamt, auch wenn dies nicht der Fall ist Bei einer wirklich holprigen Fahrt mit der Stadt oder dem Landkreis kann es dreieinhalb bis vier Jahre dauern, bis ein Produkt tatsächlich geliefert wird und Bewohner in dem Raum leben. Von Beginn an ist die Vorlaufzeit sehr lang.

DAVID:Wie verändert sich also die Landschaftsveränderung in den Entwicklungsplänen in beiden Bereichen, Industriegebieten und Mehrfamilienhäusern?

JOSH: Was die Railyards betrifft, würde ich sagen, dass wir in gewisser Weise davon profitiert haben, dass wir keine bereits gebaute Umgebung um uns herum haben, sodass wir flink und flexibel bleiben können. Beispielsweise können wir die Größe der Einzelhandels- oder Bürofläche entsprechend der Welt, in der wir uns befinden, richtig dimensionieren. Wir können auf den Markt reagieren. Wenn der Markt beispielsweise zusätzliche Annehmlichkeiten für das Arbeiten von zu Hause aus verlangt, können wir beides in einem bestimmten Projekt entsprechend planen, dann aber einen Schritt zurücktreten und sagen: „Wie wird sich das auf die größere Landschaft des Hauses auswirken?“ Güterbahnhöfe?" und entsprechend gestalten. Wir haben also den Vorteil, eine leere Leinwand zu haben.

JASON: Für die Industrie im McClellan Park und auf der Westseite des Grundstücks, die unser Wachstumsgebiet sein wird; Wir treffen die Entscheidung, die Entwicklung voranzutreiben, analysieren den Markt und prognostizieren, wo Sie 12 Monate nach Baubeginn stehen werden. Um dies zu erreichen, denke ich, dass der entscheidende Teil Ihres Geschäftsplans darin besteht, die Konkurrenz und die Marktnachfrage zu verstehen und zu verstehen, wie sich diese Vermietungsaktivität im Vergleich zur Menge der verfügbaren Fläche auf dem Markt verhält. Daher ist es wichtiger denn je, die Wettbewerbslandschaft zu verstehen, bevor Sie sich entscheiden, eine Schaufel in den Boden zu stecken.

DENTON: Ich denke, der andere Aspekt besteht darin, dass man angesichts der langen Vorlaufzeiten, über die wir hier sprechen, den Wert eines Grundstücks erkennt, das voll berechtigt ist, die Infrastruktur vollständig ist und für einen Mieter bereit ist, in die Vertikale zu gehen. Und wenn man sich dann tatsächlich die Landschaft beispielsweise in Nordkalifornien und Sacramento ansieht, insbesondere in der Industriewelt, gibt es in Sacramento wirklich nicht viele gut gelegene, berechtigte, infrastrukturell fertiggestellte und baureife Industriestandorte. Metro Air Park, das in diesem Zyklus bisher sozusagen der inkrementelle Lieferant von Grundstücken und Inventar war, hat noch einen kleinen Weg vor sich, aber irgendwann und in den nächsten fünf, zehn Jahren wird dieses Inventar verschwunden sein . Wo werden wir in Sacramento in Zukunft das Angebot an Industrieland für die groß angelegte Entwicklung finden? Es gibt noch einige andere kleinere Infill-Projekte, die in Betrieb genommen werden, aber der Industriemarkt in Sacramento ist ziemlich begrenzt auf die Fläche. Im McClellan Park werden in den nächsten Jahren weitere 200 Acres für den Ausbau von einigen Millionen Quadratmetern ans Netz gehen, aber in absehbarer Zukunft werden keine weiteren Metro Air Parks ans Netz gehen. Und aus Sicht der Infrastrukturkosten ist es zu anspruchsvoll, etwas in dieser Größenordnung jemals wieder in Sacramento zu reproduzieren.

DAVID: Was sehen Sie als Horizont für Industrieimmobilien und Mehrfamilienhäuser in Bezug auf die Nachfrage, die Sie projizieren und gegen die Sie arbeiten können? Was sehen Sie in fünf Jahren, 10 Jahren, 15 Jahren?

DENTON: Ich kann wirklich nicht über die nächsten 12 Monate hinaussehen. Aber trotzdem sagen wir immer, dass wir hier für einen Marathon und nicht für einen Sprint dabei sind, also sind wir 10 oder 20 Jahre dabei. Ich meine, The Railyards und McClellan Park sind großartige Beispiele. Wenn Sie an die langfristigen Fundamentaldaten der Region glauben, in die Sie investieren, sind Sie der festen Überzeugung, dass die Nachfrage vorhanden sein wird, wenn Sie Lagerbestände auf den Markt bringen. Es gibt Rezessionen und man muss einfach darauf vorbereitet sein. Nehmen Sie McClellan als Beispiel, ein sehr gut gelegenes Projekt mit drei Autobahnkreuzen in einem zweieinhalb Millionen MSA-Markt mit Bahnverbindungen, privatem Flughafen, 10 Millionen Fuß Gewerbegebäuden und weiteren 400 Acres zu entwickelnder Fläche. Man weiß einfach, dass all diese Zutaten oberflächlich betrachtet über einen langen Zeitraum wirken werden.

Ich kann Ihnen nicht genau sagen, wie groß die Nachfrage in einem bestimmten Jahr sein wird, aber Sie können es sich ansehen und einfach sagen: „Hey, wir haben einen 150 Millionen Quadratmeter großen Industriemarkt, und das sollten Sie auch sein.“ Wir sind in der Lage, 3 %, 4 %, 5 % und 6 % davon pro Jahr für neue Produkte zu liefern. Wir können auf diese Nachfrage aufbauen und ein gutes Geschäft damit abschließen.“

DAVID: Die Wohnungsmieten sind in der Gegend von Sacramento rasant gestiegen und sind dann leicht gesunken. Ist das besorgniserregend oder ist das nur ein Zyklus, den Sie als normal ansehen?

DENTON : Ich denke, es ist einfach ein Teil des normalen Zyklus. Es gibt Taschen, in denen es schwächer ist, und Taschen, in denen es im weiteren Sacramento-Gebiet stärker ist. Ich habe es mir kürzlich angesehen, ich glaube, wir liefern, oder wir haben derzeit in Sacramento fast 6.000 Wohneinheiten im Bau, aber wir haben einen Bestand von 155.000 Einheiten, also ist die Menge im Bau als Der Prozentsatz des Gesamtbestands beträgt etwa 4 %, und das ist ein sehr gesunder Ort. Ich meine, es gibt Märkte, in denen Sie 10 % des gesamten Lagerbestands liefern, und in diesen Märkten werden möglicherweise Arbeitsplätze geschaffen, die die Lieferung dieser Lagerbestandsmenge rechtfertigen. Aber hier, in jedem Markt, in dem Sie bei 5 % oder weniger liegen, könnte es für ein oder zwei Jahre immer noch zu einer gewissen Abschwächung kommen, während all die neuen Produkte den meisten der gleichen Bewohner Konkurrenz machen.

Derzeit werden nicht viele Projekte gestartet, weil die Kapitalmärkte so herausfordernd sind. Auf der anderen Seite sollte es sich also stabilisieren, und ich sehe nicht wirklich, dass daraus große Belastungen entstehen.

JASON: Und ich denke, das ist auch mit der Industrie vergleichbar, wo es Märkte wie Phoenix und Arizona gibt, die 50 Millionen Quadratfuß an neuen verfügbaren Produkten liefern. In keinem Jahr wurde dieser Prozentsatz unseres vorhandenen Lagerbestands auf den Markt gebracht. Wir wurden in den letzten fünf Jahren nicht überbaut, was die Mieten und die Marktstabilität in Zukunft verbessern wird, hier mehr als in einigen anderen westlichen Märkten.

DAVID:Welche Rolle haben private öffentliche Partnerschaften hier in Ihrer regionalen Entwicklung gespielt?

DENTON: Sie waren riesig. Für McClellan Park war dies eine öffentlich-private Partnerschaft im wahrsten Sinne des Wortes, und letztendlich liegt die Stärke öffentlich-privater Partnerschaften darin, dass jede Partei ihre Stärken und Schwächen erkennt und dass ein Landkreis, eine Stadt, Eine öffentliche Einrichtung ist sich bewusst, dass der größte Nutzen, den sie für ein Projekt bringt, darin besteht, ein freundlicher Entwicklungspartner zu sein und Genehmigungen zu beschleunigen, bei diskretionären Genehmigungen vernünftig zu sein, mit Ihnen an der Infrastruktur zusammenzuarbeiten und der Entwickler bringt die Kreativität, das Kapital und das Know-how mit um die Infrastruktur aufzubauen und die Gebäude zu bauen und zumindest zu vermieten und Einnahmen nicht nur für sie, sondern auch für den Landkreis oder die Stadt zu generieren.

Und bei den Railyards ist es nicht anders. Es handelt sich im wahrsten Sinne des Wortes um eine öffentlich-private Partnerschaft, und so wie wir hier im McClellan Park im Laufe der Jahre sehr eng zusammengearbeitet haben, um viele Zuschüsse, Bundeszuschüsse, zu erhalten, haben wir auch sehr eng mit der Stadt zusammengearbeitet, um viele zu bekommen Zuschüsse auch für die Railyards. Alles für die Infrastruktur, übrigens die öffentliche Infrastruktur. Aber die Art von Dollar, die wir durch Partnerschaften mit unseren Städten und Landkreisen in die Region bringen können, trägt zur wirtschaftlichen Entwicklung bei und ist entscheidend für den letztendlichen Erfolg von Projekten, die auf den ersten Blick sehr anspruchsvoll sind, wie McClellan oder die Railyards. Ohne diese Partnerschaften und das Geld, das Sie gemeinsam einbringen können, wären sie nicht erfolgreich.

JOSH: Ich würde sogar noch weiter gehen und sagen, dass es bei diesen Großprojekten die einzige Möglichkeit ist, diese verschiedenen öffentlich-privaten Partnerschaftsmöglichkeiten umzusetzen, mit vereinten Kräften voranzugehen und sie zu verfolgen, weil es bei diesen Projekten einfach so viele bewegliche Teile gibt. Es bedarf der kreativen Energie der verschiedenen Beteiligten, um Probleme zu lösen und die Art von Lösungen umzusetzen, die erforderlich sind, um diese Projekte auf den Weg zu bringen.

DAVID:Was bedeutet das für den Markt, wenn in der Innenstadt mehr Produkte verfügbar sind?

DENTON: Wenn Sie entweder mehr Angebot als Nachfrage haben oder mehr Angebot als in der Vergangenheit, kann dies zu einem stärkeren Mietermarkt führen. Möglicherweise gibt es zwei oder drei Optionen mit ähnlichen Angeboten und Annehmlichkeiten, und Mieter haben bei den Verhandlungen mehr Einfluss. Das bedeutet also, dass Sie möglicherweise nicht die Mieterhöhungen erhalten, die Sie erwartet haben, und dass Sie das Mietobjekt einfach zu Ihrer Pro-forma-Marktannahme vermieten. Gleichzeitig ist der Wettbewerb eine tolle Sache, da jeder seine Klinge schärfen muss, um das schärfste Produkt auf dem Markt zu sein. Sie müssen bessere Annehmlichkeiten vor Ort und in der Nähe außerhalb des Geländes sowie einen dynamischeren öffentlichen Raum haben, einfach nur ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Wenn wir den Mietern also kein besseres oder bestes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten, weil es uns an wettbewerbsfähigen Annehmlichkeiten rund um unsere Projekte mangelt, dann liegt das an uns. Die müssen wir doch bereitstellen, oder? Und so zwingt es jeden dazu, sein Bestes zu geben, um Mietern und Bewohnern ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ein besseres Erlebnis zu bieten.

DAVID: Wie planen Sie also, in den Railyards ein einzigartiges Reisezielerlebnis zu schaffen, das daran anknüpft? Weil Sie dort jetzt Wohneinheiten errichten und es noch viel zu tun gibt, bevor es fertig ist.

JOSH: Ich denke, dass wir mit der Sanierung der Central Shops eine wirklich einzigartige Chance haben, ein Kultur- und Erlebnisziel zu schaffen. Wenn man darüber nachdenkt, dass diese ikonischen Gebäude in einen Veranstaltungsort für Konzerte, ein Unterhaltungsziel, einen Platz für Außenanlagen, einen Platz, Essen und Trinken, Ausflugsziele umgebaut werden, und zwar in der Größenordnung, über die wir sprechen, wird es meiner Meinung nach kein vergleichbares Erlebnis geben Ziel in Sacramento. Da das AJ online geht und diese erste Phase der Central Shops später in diesem Sommer stattfindet, bieten wir meiner Meinung nach ein Erlebnis dieser Art, das Mieter dazu anregen würde, in The Railyards wohnen zu wollen. Wenn man sich diesen Fortschritt anschaut und ihn dann in den größeren Kontext des Zugangs zu öffentlichen Verkehrsmitteln, des Zugangs zum Flussufer und des Zugangs zur Innenstadt einordnet, erkennt man, dass wir ein überzeugendes Wertversprechen für Mieter haben, die in die Railyards einziehen.

DENTON: Ich denke, die allgemeine Vision für die Railyards ist, dass wir in der Lage sein müssen, unvergleichliche Erlebnisse zu bieten, die man sonst nirgendwo in der Region erleben kann. So einfach ist das, oder? Josh erwähnte die Central Shop-Gebäude und historischen Gebäude, den Veranstaltungsort für Konzerte, aber als ich vor vielen Jahren von New York und San Francisco nach Hause zog und durch Sacramento spazierte, fehlte ganz deutlich jede wirkliche Dynamik Art städtischer öffentlicher Raum. Dann gab es das Golden 1 Center und das war ein großartiges Beispiel dafür, was möglich ist. Was könnte hier sein, richtig, und der öffentliche Raum, den sie dort auf dem Platz geschaffen haben, ist großartig. Sie haben gesehen, was der Bridge District getan hat. Sie erhalten eine Art Hinweis und einen Ausblick darauf, was getan werden kann.

Und ich denke, mit dem, was wir in den Central Shops und auf dem Plaza mit all den umliegenden Unterhaltungsmöglichkeiten, Speisen und Getränken, Bars, Schankräumen und ähnlichen Dingen machen werden, wenn man von diesen historischen Gebäuden umgeben ist, ist man … Wenn ich mir die Innenstadt ansehe, denke ich, dass wir etwas bieten werden, das sonst niemand in der Region hat und das die Leute dazu bringen wird, immer mehr von diesem Erlebnis zurückzukommen. Das müssen wir schaffen, sonst landen sie einfach in einem Lifestyle-Center am Stadtrand.

DAVID:Josh, du hast erwähnt, dass die historischen Gebäude der Central Shops möglicherweise später in diesem Sommer beginnen werden-

JOSH:Spätsommer, Frühherbst, es wird losgehen.

DAVID:Wie wichtig ist das potenzielle Fußballstadion für das Gesamtbild?

DENTON: Das ist etwas, was wir gerne sehen würden. Es lag immer völlig außerhalb unserer Kontrolle. Wir sind Landbesitzer, Landverkäufer. Wir sind nicht der perspektivische Franchise-Inhaber. Etwas, das wir offensichtlich sehr unterstützt und befürwortet haben und das ich gerne sehen würde, aber gleichzeitig haben wir es nie als entscheidende Annehmlichkeit für den endgültigen Erfolg der Railyards angesehen . Es wäre großartig, verstehen Sie mich nicht falsch, aber wir glauben fest daran, dass der Plan, den wir haben, alles, woran Josh in den Central Shops arbeitet, und alle Mieter, mit denen wir zusammenarbeiten, Kaiser online gehen und irgendwann mit dem Bau beginnen werden In den nächsten Jahren werden wir über viele wirtschaftliche Antriebskräfte und Annehmlichkeiten verfügen, um ein sehr dynamisches und erfolgreiches Projekt zu realisieren.

DAVID:Das wäre für Sie dann das i-Tüpfelchen.

DENTON:Es wäre das i-Tüpfelchen.

DAVID: Weil Sie das Gefühl haben, dass der Kuchen fertig ist, wird er wunderschön sein. Sie haben alles, was Sie brauchen, alle Schichten. Das wäre ein kleines Extra.

DENTON: Definitiv. Und wir würden es gerne sehen.

DAVID:Wie wirkt sich die Finanzierung des multimodalen Transit Hub neben den Railyards auf Ihre Pläne aus?

JOSH: Ich finde es wunderbar, dies als regionale Annehmlichkeit und regionale Bereicherung zu etablieren. Aufgrund unserer Nähe zum multimodalen Bahnhof haben wir schon immer von der Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Stadtbahn oder die Personenbahn Capitol Corridor sowie den Zugang zum regionalen Autobahnnetz profitiert. Das unterscheidet unser Projekt von anderen Bereichen.

DENTON: Und ich denke, es ist Teil dessen, was ein einzigartiges urbanes Erlebnis in Sacramento ausmacht. Da die Sac Valley Station auf der anderen Seite der Bahngleise gebaut wird, ist dies ein großer Vorteil für die Menschen, die in den Railyards leben oder arbeiten. Leute kommen zu Besuch und gehen zu einem Niner-Spiel und nehmen den Capitol Corridor-Zug oder fahren nach Oakland oder San Francisco oder wo auch immer. Aber das gibt es wirklich nirgendwo sonst in Sacramento, wo man diesen Verbindungspunkt hat und einigermaßen nahtlos mit öffentlichen Verkehrsmitteln von Sacramento in die Bay Area, nach Davis und nach San Jose reisen kann. Im Großen und Ganzen bauen oder verbreitern wir in diesem Bundesstaat, dieser Region und der Bay Area keine weiteren Autobahnen, so dass diese in Zukunft nur noch ein wichtigerer Teil der Infrastruktur werden.

JOSH: Mit dieser ersten Phase der Central Shops werden wir unseren Eingang zur Sac Valley Station erweitern. Es gibt einen Fußgängertunnel, der umfassend erweitert wird und künftigen Bewohnern eine direkte Verbindung und die Möglichkeit bietet, sowohl die Railyards als auch die multimodalen Einrichtungen am Bahnhof Sacramento Valley zu erleben.

DAVID : Sie haben über die Central Shops-Gebäude gesprochen. Wie sieht es mit öffentlichen Räumen im Gegensatz zum städtischen Raster aus? Wie werden Sie öffentliche Räume in den Railyards aktivieren?

JOSH: Ich werde mich auf die Central Shops konzentrieren. Mit dieser ersten Phase werden wir einen öffentlichen Raum schaffen, der in Sacramento wirklich einzigartig sein wird. Es wird ein großer städtischer Erlebnisplatz inmitten der sanierten Gebäude sein, der einen unmittelbaren Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln bietet und mit einer Mischung aus kostenlosen Mietern und einem breiten Veranstaltungsprogramm kuratiert wird. Wenn wir also einen Schritt zurücktreten, würden wir sagen, dass wir uns bei jedem Projekt, das wir durchgeführt haben oder auf das wir uns jetzt konzentrieren, fragen: Wie können wir einen öffentlichen Raum schaffen, der Bewohner und Nutzer anzieht? Von den Wohnprojekten, die wir bauen und/oder entwerfen, bis hin zu den Bürogebäuden, die wir entwerfen, insbesondere nach der Corona-Krise, sind wir uns des Werts dieser Treffpunkte für Bewohner und Mieter bewusst.

JASON: In all unseren Gesprächen über die Central Shops definieren wir, wer unser Kunde ist und wie der Merchandising-Plan aussehen soll. Aber was noch wichtiger ist, ist die Schaffung einer sicheren und angenehmen Atmosphäre für die Besucher der Railyards.

JOSH: Menschen reagieren auf Authentizität. Wenn Sie die Central Shops besuchen und ihren historischen Kontext verstehen, insbesondere den westlichen Endpunkt der Transcontinental Railroad, sind diese Gebäude reich an Geschichten und haben eine große Bedeutung für die Region Sacramento. Durch die Kombination der Gebäudesanierung mit einem städtischen Platz entsteht ein Erlebniserlebnis für die gesamte Region. Wir freuen uns also darauf, diese später in diesem Jahr einzuführen.

DAVID: Ich habe ein wenig über die Railyards gesprochen, aber was ist mit Vorstadtgebieten? Wie gehen Sie mit der Vorstadtentwicklung von Mehrfamilienhäusern um?

DENTON : Viele Gemeinsamkeiten, allein schon im Hinblick auf die Anerkennung der Bedeutung des Außenbereichs. Wir versuchen, dieses Ethos der Menschen einzubeziehen und anzuerkennen, dass sie zusammen sein wollen, dass sie draußen sein wollen, dass sie aktiv sein wollen, und auch die ähnliche Reaktion auf COVID, nämlich die Wichtigkeit, Remote-Arbeitsumgebungen zu ermöglichen, egal ob das in ist die eigentliche Einheit selbst, oder ist es etwas, das Sie innerhalb der Gemeinschaftsanlage weiter ausbauen? Es ist eine Mischung aus beidem, aber dann stellen Sie auch sicher, dass Sie über die gesamte Infrastruktur dahinter verfügen, nur in Bezug auf Ihr gesamtes Internet und WLAN und die gesamte Konnektivität, damit die Bewohner nahtlos überall in diesem Mehrfamilienprojekt hin- und herwechseln können von überall aus arbeiten.

DAVID: Das geht zur nächsten Frage. Wie hat sich COVID und jetzt nach COVID auf das Design von Mehrfamilienhäusern ausgewirkt? Fernarbeit ist die neue Norm. Wie wirkt sich das auf das aus, was Sie im Bereich Mehrfamilienhäuser entwerfen, und darauf, was der Markt verlangt?

DENTON: Es hängt davon ab, ob es sich um eine städtische Mehrfamilieneinheit handelt, die etwas kleiner ist, oder vielleicht um etwas, das etwas größer in der Vorstadt liegt und in der Einheit Platz findet. Aber im städtischen Kontext, im Raster, wird dies im Allgemeinen eher als Gemeinschaftsannehmlichkeit untergebracht; Ganz gleich, ob es sich um private Büros handelt, die man vermieten kann, um Konferenzräume oder darum, sicherzustellen, dass im gesamten Gebäude über die gesamte Technologie, Bandbreite und Dinge zur Unterstützung verfügt. Wir haben herausgefunden, dass die Menschen bereit sind, von überall aus zu arbeiten. Es ist, als wären Sie zu Hause, Sie können von Ihrer Couch aus arbeiten, Sie arbeiten von Ihrem Küchentisch aus, Sie arbeiten in Ihrem Büro, Sie arbeiten auf der Terrasse, Sie bewegen sich einfach umher.

DAVID : Historisch gesehen wurde ein Mehrfamilienhaus hauptsächlich für die Einheiten selbst gebaut. Müssen Sie nun deutlich mehr Gemeinschaftsräume gestalten, als Sie es vielleicht zuvor getan haben?

DENTON: Ich denke das ist richtig. Es war eine leichte Wende, aber eigentlich eine Verstärkung bereits bestehender Trends. Die Menschen erkennen, wie wichtig der Außenbereich ist, aber auf eine ansprechende Art und Weise. Nicht etwas, das passiv ist, sondern etwas, mit dem man sich beschäftigen oder das man nutzen kann. Bei Arbeiten im Freien, egal ob auf einer Außenterrasse oder Dachterrasse, im Innenhof oder wo auch immer.

JOSH : Design entwickelt sich weiter. Ich denke, die Regionen haben derzeit Projekte, die vermietet werden, also haben sie das Problem so angegangen, dass es dem bestehenden Design Rechnung trägt. Der Entwurf war bereits genehmigt und in Bearbeitung, also traten sie einen Schritt zurück und fragten: „Wie gehen wir mit der Arbeit von zu Hause aus um?“ Und sie haben inkrementelle Lösungen hinzugefügt, um diese Annehmlichkeit bereitzustellen.

Ich denke, mit der nächsten Welle von Projekten wird die Reaktion etwas anspruchsvoller ausfallen. Sie werden größere Räume für die Arbeit von zu Hause aus sehen. Es wird durchdachter gestaltet. Es wird die Co-Working-Umgebungen nachahmen, die wir normalerweise sehen. Alle Konferenzräume, Planungssysteme und die Technologie, die dies ermöglicht, werden immer fortschrittlicher, um wettbewerbsfähig zu sein. Ich denke, dass sich das Design weiterentwickeln wird, da die Anforderungen und Vorlieben der Mieter besser verstanden werden.

DAVID: Es bringt also das Mehrfamilienerlebnis viel näher an jemanden heran, der ein Einfamilienhaus hat und die Möglichkeit hat, sich auszubreiten, einen Büroraum zu schaffen und an mehreren Orten zu arbeiten. Dies schafft viel ausgewogenere Möglichkeiten für jemanden in einer Mehrfamilienwelt.

DENTON: Ja, das ist richtig.

DAVID: Welche Herausforderungen sehen Sie auf den Kapitalmärkten, den Arbeitsmärkten? Welche Herausforderungen sehen Sie noch zu bewältigen?

DENTON: Nun, ich denke, die Kapitalmärkte sind wahrscheinlich das aktuellste Thema. Wir befassen uns seit 10 Jahren mit arbeitsrechtlichen Fragen sowohl im Mehrfamilien- als auch im Industriebau. In den letzten Jahren ist es aufgrund von COVID-19 und Lieferkettenproblemen nur noch viel schwieriger geworden. Aber ich denke, die Kapitalmärkte sind offensichtlich diejenigen, die sich im letzten Jahr am meisten verändert haben. Im Wesentlichen sind wir innerhalb eines Jahres von nahezu kostenlosem Geld mit 0 % auf 5 % Zinsen gekommen.

Sie haben gesehen, dass sich die Kreditzinsen mehr als verdoppelt haben. Ein Darlehen, das Sie für 3 % oder 3½ % hätten bekommen können, beträgt heute 7 % bis 8 %. Und das ist nur der Geldaufwand. Die Verfügbarkeit von Geld für Kredite nimmt ab. Sie können kein Darlehen mit einem Kredit-zu-Kosten-Verhältnis von 70 % erhalten. Die meisten Kredite, die Sie derzeit vergeben, betragen 50 bis 55 % der Kreditkosten für Mehrfamilien- und Industrieprojekte, was bedeutet, dass ein viel größerer Eigenkapitalscheck zur Finanzierung des Baus oder der Entwicklung dieses Projekts erforderlich ist.

Gleichzeitig schauen viele Kapitalquellen auf den Markt und sagen: „Nun, Herr Entwickler, ich kann 5 %, 5½ % bekommen, wenn ich es einfach auf dem risikofreien Geldmarkt parke. Warum sollte ich es also geben?“ Wollen Sie ein 6-prozentiges Return-on-Cost-Deal abschließen?“ Es birgt viel mehr Risiko.

Und so steht die Welt an den Kapitalmärkten im Grunde etwas anders als vor einem Jahr. Und es gibt in allem gute und schlechte Nachrichten. Die gute Nachricht ist, dass es dazu beitragen wird, das Angebot einzuschränken. Wir haben vorhin über Mehrfamilienhäuser gesprochen. Wir werden in den nächsten zwei Jahren mit einem Angebotsschub rechnen, der sich bereits im Bau befindet, bereits genehmigt und bereits finanziert ist. Aber dann schließt das Ventil. Heute kommt nur sehr wenig neues Produkt aus der Erde.

Auf dem Industriemarkt werden einige Projekte auf Eis gelegt und abgesagt. Aber es sieht so aus, als würde der Industriemarkt dies etwas stärker durchsetzen als es derzeit bei Mehrfamilienprojekten der Fall ist, nur weil er offenbar etwas stärker institutionell abgesichert ist und über größere Taschen und mehr diskretionäre Mittel zur Finanzierung der industriellen Entwicklung verfügt. Sie engagieren sich einfach für die Sache und investieren in die Industrie, weil das ihr Auftrag ist.

Die meisten Entwicklungsprojekte auf industrieller Seite schreiten immer noch voran. Was Sie jedoch sehen, ist, dass der Markt für Mehrfamilien- und Industriegrundstücke ins Stocken geraten ist. Es gibt einfach nicht viele Grundstückstransaktionen, weil die Baukosten hartnäckig hoch sind und nicht zu sinken scheinen. Die Zinssätze sind doppelt so hoch wie vor einem Jahr. Die Kapitalisierungsraten steigen je nach Anlageklasse um 150 Basispunkte oder mehr.

Es muss also eines von zwei Dingen passieren. Wenn diese Werte konstant bleiben, müssen die Grundstückswerte sinken, um die Versicherung zu unterstützen, oder die Mieten müssen noch viel mehr steigen, um die Grundstückswerte zu stützen. Und wir werden sehen; Ich weiß nicht.

Und die Grundstückspreise müssen sinken, und das ist ein Prozess, den die Verkäufer bewältigen müssen. Unsere Mieten müssen noch deutlich steigen. Und es fällt mir schwer, das zu erkennen. Aber wir werden sehen. Das macht diese Branche und das Leben interessant.

JASON: Es war ein langer Winter an den Kapitalmärkten, und wenn man sich die großen Brokerhäuser anschaut, ist ihr Transaktionsvolumen um mehr als 50 Prozent gesunken. Das Einzige, was bei der Preisgestaltung, insbesondere für Grundstücke, hilfreich sein wird, sind zusätzliche Datenpunkte. Ich glaube nicht, dass wir genug Markt haben, um zu sagen: „Das passiert, wenn die Zinssätze von 3 % auf 7 % steigen.“ Wir haben einfach nicht genügend Informationen, um uns sagen zu können, was die neue Norm ist. Ich glaube, dass es eine Grundlinie geben wird. Es ist einfach noch nicht eingestellt.

DAVID: LDK Ventures ist meiner Meinung nach insofern einzigartig, als es eine gemischte Industrie- und Mehrfamiliennutzung anbietet. Viele Entwickler machen das eine oder andere. Inwiefern ist das ein Vorteil oder eine Herausforderung für Ihr Unternehmen?

DENTON: Ich denke, die größte Herausforderung für mich persönlich besteht immer darin, die Entscheidung zu treffen: „Gehen wir einfach weiter und konzentrieren uns auf eine Sache, oder machen wir weiter bei dem, was wir tun?“ Denn beides hat für uns auf beiden Seiten sehr gut geklappt. Wenn also beides erfolgreich ist, warum machen Sie dann nicht einfach beides weiter? Es ist viel einfacher, sich auf eines zu konzentrieren und einfach eines zu tun. Ich frage mich: „Sollten wir uns nicht einfach darauf konzentrieren?“ Nein, sie funktionieren beide wirklich gut, und warum machen wir nicht einfach weiter mit dem, was wir tun?

Der Grund, warum wir uns für beide Anlageklassen entschieden haben, liegt darin, dass wir immer der Meinung waren, dass sie nicht den gleichen Risiken und Problemen ausgesetzt sind, die man bei anderen Anlageklassen sieht. Sie zeichnen sich durch niedrige Wiedervermietungskosten aus, zeichnen sich durch sehr langlebige Nachfrageeigenschaften aus und unterliegen keinem Substitutionsrisiko. Es ist wie jetzt … die Leute können von zu Hause aus arbeiten, anstatt im Büro zu arbeiten. Nun, Sie sehen, wie sich das entwickelt. Wenn Sie einen Industriemieter verlieren, ziehen Sie einen neuen ein. Ihre Kosten für die Neuvermietung sind ziemlich niedrig. Büro, sie sind sehr hoch. Bei Mehrfamilienhäusern muss man immer ein Dach über dem Kopf haben. Ein Mieter verlässt den Wohnraum, ein anderer zieht um und kostet Sie lediglich etwas Farbe und Teppich.

Diese Faktoren führen zu einem vorhersehbareren Cashflow-Vermögenswert. Es handelt sich um langlebige Vermögenswerte, von denen unsere Wirtschaft immer mehr brauchen wird, damit unsere Wirtschaft gedeihen kann. Das ist einfach die einfache Art und Weise, wie wir es betrachtet haben.

DAVID:Worauf freuen Sie sich in den nächsten 12 Monaten am meisten?

DENTON:Zu sehen, wie das Central Shops-Projekt in Gang kommt.

JOSH: Wenn man ein Projekt wie McClellan Park oder The Railyards nimmt, treibt man den Ball ständig nach oben. Allerdings stehen wir in den nächsten 12 Monaten kurz vor einem Punkt, an dem das AJ vermietet wird, unser nächstes Wohneinheitenprojekt beginnt und gleichzeitig eine unglaubliche Menge zusätzlicher, unterstützender Infrastruktur in den Railyards vorangetrieben wird. All diese Fortschritte, kombiniert mit der ersten Phase der Central Shops, lassen die Vision Wirklichkeit werden. Zusätzlich zu unseren Fortschritten tragen auch die Fortschritte anderer unterstützender und katalytischer Projekte wie Kaiser, das neue Bezirksgericht und der DGS-Staat zu dieser Aufregung und Dynamik bei. Sie werden die Transformation dieses Bereichs sehen, der so viele Jahre lang brach gelegen hat.

DENTON:Das ist eine großartige Art, es auszudrücken.

JASON : Ich denke, ein Aspekt von McClellan Park, der mir wirklich Spaß macht und der mich jeden Tag aufs Neue motiviert, ist das organische Wachstum unserer Mieter. Mittlerweile arbeiten über 20.000 Menschen im McClellan Park. Bei den meisten Mietern, die wir hier haben, können Sie auf eine Zeit verweisen und sagen: „Ich erinnere mich, als sie vor 15 Jahren 10.000 Quadratmeter von uns gemietet haben. Jetzt sind es 50.000.“

Das ist wirklich spannend, ich denke, das zeigt die Gesundheit der Region und den Wunsch der Unternehmen, hier zu expandieren. Das Schöne an McClellan Park ist, dass wir diesem organischen Wachstum Rechnung tragen können. Das ist also wunderbar anzusehen.

DENTON : Ich denke, das andere, was Josh in Bezug auf die Railyards gesagt hat, ist, dass man in 12 Monaten in einer Position ist, in der man die Dynamik der Entwicklung der Railyards und der gesamten Region spüren kann. Es geht darum, wie sich diese Dynamik in Bezug auf die Art der Nutzer und die Einzelhändler niederschlägt, die sich für das Projekt interessieren. Das wird dazu beitragen, die Vision des gesamten Railyards-Projekts weiter zu formen. Denn man muss ein gewisses Gefühl für die Dynamik haben, eine Art „Beweis“-Moment, bevor man wirklich das Interesse bestimmter Benutzer weckt.

Das ist wirklich spannend, wenn man bei den dynamischen Nutzern, mit denen wir das Projekt verankern und vermarkten wollen, echtes Interesse weckt. Ich denke, das wird wirklich spannend.